SPXLリスコンと不動産投資の融合検討②

2021年7月23日

SPXLリスクコントロールポートフォリオのキャッシュ部分を不動産に変えることを考える。

まずSPXLリスコンとは何か。

SPXLとキャッシュを半々に保ってリバランスする運用手法によって市場平均を上回るパフォーマンスが可能となる。

SPXLの対向資産には100%安全なキャッシュとすることで簡単、安全に運用できる。

そのキャッシュは円でもドルでも良い。

そんな感じだ。

そのキャッシュを不動産に変えるというアイディアだ。

これはどういうことなのか?

キャッシュを持つよりリスクが増えないのか?そもそもsp500でいいんじゃないのか?

sp500で年5%のリターンが期待できるんだから、リターンの面では別にペーパアセットでも良いはずだ。

まず、ポートフォリオの半分をキャッシュで保有してることのメリットとして、運用が簡単、何かの入用にも即応できる。

でも実際そんなにキャッシュいらないよな。

こないだのコロナショックで考えてみると、約70%大暴落したとして、SPXL100とキャッシュ100だったものがSPXL30とキャッシュ100になる。

リバランスするとSPXL65とキャッシュ65。キャッシュを35使ったことになる。単純化してるから実際の値動きではおそらくもう少しキャッシュを使うだろうな。

だとしてもキャッシュ50も使わないんじゃないか。

そうすると残りキャッシュ50はよほどの世界恐慌でも起きなければ一生キャッシュで寝かしたまんまだ。

これを元のキャッシュが1500万とすると750万はリバランスで使わない金額ということになる。

その750万を不動産に変えて保有して、不動産に家賃収入を稼いでもらうという発想だ。

ワンルームマンションであれば単なるコンクリート空中権なので積算価値は低いけど、実際には家賃収入の利回りベースで物件価格が形成されるので、急激な値崩れというのは基本的にない。

不動産バブル崩壊でもない限りは、物件価値は通常年1%程度の下落率で考えておけば良さそうだ。

家賃収入の下落率も想定できる。賃貸運営費も計算できる。

現金購入の不動産であれば固い商売なんじゃないか。

少なくともちゃんと頭使って入口から出口までシミュレーションしてやれば少なくとも元本割れというのは避けられるんじゃないか。

借主が死亡するとか大地震とか物件固有の事故というのもあり得るが、それもある程度はリスクマネジメントできそうだ。

となると、SPXLリスクコントロールポートフォリオのキャッシュ750万とかの使わない分を不動産に変えても問題なさそうだ。

不動産をキャッシュ同等の安全性があるとみなすこともできると。

SPXLリスコン上の計算としてはあくまで750なら750のキャッシュとして計上する。不動産価値の微妙な変動とか家賃収入、運営経費などは計算外とする。

不動産の収益はSPXLリスコンから除外する。

不動産の収益は不動産へ再投資に当てて不動産のアセットを育てるんだ。

これによる大きなメリットとしてもちろん収入アップというのは第一にあるんだが、資産全体のアセットアロケーションが改善するという面での功績も大きい。

家賃収入というのは安定した円貨収入になるというのはデカい。

対して海外のペーパーアセットは価格変動と為替変動のリスクがある。日本株は論外だ。

市場環境が悪い時にキャッシュに変えるとリターンが悪化するかもしれない。

もちろん数年かけてドルコスト平均でキャッシュ化するんだけど、その数年が運悪く、あちゃーってこともあり得る。

それに心理的にも変動し続ける株価を見ながら毎月10万キャッシュに変えるより、自動的に決まった家賃が入ってくる方が安心できる。

長い人生のライフプランにおいては想定以上の支出が発生したり、想定外の収入減少が起きるリスクもある。

そういったときに収入を補う役割としても安定して家賃収入というのは期待できるし、資金計画の未達リスクを低減できる。

そういう人生を俯瞰した意味では、使わないキャッシュを持ち続けているよりもリスクをヘッジしていることになる。

こんな理屈でSPXLリスコンのキャッシュを不動産投資することを正当化できるか。

大前提は不動産投資で元本割れしない投資ができることだな。

ただこれだと不動産投資の金額規模が小さいんだよな。

これで不動産のアセットクラスを育ててくって言ったって、相当なスローペースなんじゃないか。

10年後に二戸目、15年後に三戸目とかなのか?

ちょっとそのあたり具体的なシミュレーションしないと分かんないな。

ペースを上げるなら銀行の融資を利用するこたなんだけど、それって破綻リスクがグッと増すよな。

2パーとか3パーとか金利とられて運営してたら失敗して赤字経営に落ち込んだら多分大損する。

他のアセットクラスから補てんしないといけなくなるだろう。

初心者が一棟ものをいきなり買うってのは自然に考えてカモられるリスクが高そうだ。カモネギだよな。

まずは簡単なとこから初始めて経験と人脈を築いて、不動産投資オーナーの先輩から話をきいたりして学ぶのがいいんじゃないのか。

ん、違うか?それとも先に先輩の話を聞けるなら聞いたほうが良いのか。でもコロナで自粛してるらしいしな。

-Ⅳ.米国株・米国ETF

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