【読書途中】中古ワンルームマンション投資の秘訣(芦沢晃)

2021年7月19日

 

タイトル:中古ワンルームマンション投資の秘訣(初版2016年)

著者:芦沢晃

1958年生まれ。電気メーカーエンジニアの兼業不動産投資家。

投資歴21年のベテランさんで区分分譲マンション47室保有。

ネット収入から年間返済額を引いて手元に残るキャッシュフローは2500万円以上。

 

まだ読書中。2/3ほど読み進めたところ。

 

区分物件というのか。

ワンルームマンションは担保価値がないので銀行融資を引けない。

なので、現金主義で一括購入して、家賃収入から運営費を引いたネット収入を主な柱としてインカムゲインを狙うようだ。

現金購入ならば担保価値を無視できるので、都心または都心近辺のエリアで稼働率高いワンルームを買えるとのこと。

ワンルームマンションは現金購入市場なので、担保価値ともいえる積算価値よりも、収益還元価値ベースで取引される。

収益還元価値が重視されるので経年による相場の下落がほとんど見られない。

家賃いくらとれるかというのが相場に反映される市場のようだ。

 

でも本に書いてある実例を見る限り、貴重な現金を投下するにしては収益性がそれほど良いとは思えない。

売却益も含めて税引き前13%のネット利回りとか、税引き後5%のネット利回りとか。

そんな流動性の低いデメリットある投資なのに、利回り低すぎないかと思う。

5%って株式投資でも普通に出せるでしょうに。年によっては10%以上の利回りも出る。

現金購入の市場だから、やるなら株式投資の資金を引き揚げて投下することになる。

高い流動性リスクを負って、かなりの労力と時間をかけてまでやることのように思えないんだけど。

しかも物件の分析を失敗して変なの買ったら利回り3%になったとかいうリスクもありそうだ。

ワンルームマンション投資に現金投下して何の得があるのか、まだよく分からない。

何でやるんだ?

株式市場に金おきすぎていると暴落時に危ないから、価格変動リスクを抑えるために不動産も持っておこうかというなら理解できる。

でも、それを考えるのはよほどの金持ちじゃないか。

 

あ、そうか。何か節税できるメリットがあるのかな。

それと相続時は株式よりも有利か。建物が減価償却で価値低いor価値なくなってるからな。

何かそのあたりの不動産ならではのテクニックがまだ全然分かっていない。勉強しないとだな。

-05.不動産投資

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